3D Kadaster Belanda

PENDAHULUAN

A.    Latar Belakang

Terkait dengan pengoptimalan pelayanan pertanahan, sistem kadaster 2 dimensi yang berorientasi pada luasan yang selama ini diterapkan oleh setiap negara kurang biasa mengakomodasi semua properti yang terdapat pada bangunan bertingkat. Hal ini dikarenakan sistem 2 dimensi tidak dapat memberikan informasi yang maksimal terhadap bangunan strata title yang bertingkat. Atas hal tersebut maka pendekatan kadaster yang saat ini hanya terfokus pada bidang tanah semata dengan pendekatan dua dimensi sudah saatnya mulai dikembangkan kearah pendekatan tiga dimensi yang mengakomodasi aspek ruang. Dengan pemanfaatan sistem kadastral tiga dimensi diharapkan dapat mengoptimalkan sistem informasi pertanahan terhadap property strata title yang dapat digunakan untuk berbagai keperluan terutama dalam bidang pelayanan pertanahan.

B.     Rumusan Masalah

Penulisan tugas ini mengangkat pada konsep dan visualisasi 3 dimensi kadaster yang dapat dihubungkan dengan data yuridis di Negara lain.

C.    Tujuan

Tujuan yang ingin dicapai dari tugas kadaster ini yaitu memahami konsep dan visualisasi 3 dimensi pendaftaran tanah di Negara lain.

METODELOGI

A.    Lokasi

Lokasi yang dipilih untuk mengetahui konsep dan visualisasi kadaster 3 dimensi ini  yaitu Negara Belanda

B.     Metode Penulisan

Penulisan Paper ini dilakukan dengan metode studi pustaka. Dimana literature yang ada dirangkum untuk ditarik sebuah kesimpulan

HASIL DAN PEMBAHASAN

A.    Kondisi Kekinian di Belanda

       Di Negara Belanda situasi 3 dimensi telah didaftarkan menggunakan hak apartemen atau hak dari bangunan.Dalam kasus dari informasi hak apartemen yang ada, menggunakan gambar sket yang telah disahkan (dalam bentuk kertas).Meskipun tidak seketat 3 dimensi, gambar dari tiap layer vertikal disediakan.Dalam kasus “hak bangunan” ditetapkan pada umumnya tidak ada gambar tersedia.Dalam kasus terowongan yang ada di atas persil diambil alih, jadi pemilik terowongan mendapatkan hak properti dari persil yang dipermasalahkan.Kadang-kadang hak dari bangunan tersebut dikembalikan ke pemilik sebelumnya.

       Pada prakteknya solusi ini telah digunakan untuk sedikit kasus. Hal ini sebagian karena kenyataan bahwa notaris tidak mengetahui keuntungan dari pendaftaran ini dan sebagiannya lagi kenyataan bahwa banyak letak objek bawah tanah berkenaan dengan infrastruktur dimana pemilik persil juga pemilik dari objek bawah tanah (misalnya terowongan kereta api dibawah tanah yang dimiliki oleh pemerintah kota). Pada kasus akhir-akhir ini banyak sekali objek bawah tanah yang tidak memiliki referensi.

B.     Regristrasi 3 Dimensi dan Kebijakan Untuk Perorangan

Mengenaipendaftaran tanah di belanda,jenis utama darikadasterdengan komponen3D yaitu:

·         Hak Kepemilikan(eigendomsrecht)

Hak yang paling luas bahwa seseorang dapat memiliki hak penuh kepemilikan. Pemilik bebas untuk menggunakan ha katas tanahnya asalkan penggunaannya tidak melanggar hak – hak orang lain dan hak tersebut dibatasi oleh undang – undang dan aturan yang tidak tertulis.

Hak kepemilikan  persil memiliki komponen 3D. maksud dari persil ini adalah hak yang berhubungan dengan ruang, jika tidak menggunakan persil akan menjadi mustahil.

Menurut Pasal 20 dan 21 dari kitab 5 dari kode sipil belanda, kepemiliki terdiri dari

1.      Penggunaan eksklusif hak ruang diatas persil;

2.      kepemilikan earthlayers bawahnya ;

a.       kepemilikan bangunan dan konstruksi membentuk bagian permanen dari tanah

b.      ( secara langsung atau dengan cara konstruksi lainnya ) .

Kutipan dari KUH Perdata menunjukkan ambiguitas kepemilikan didefinisikan dalam dimensi ketiga : dimensi ketiga kepemilikan  tidak secara eksplisit dibatasi . Kepemilikan tanah meliputi kompetensi untuk menggunakan tanah yang dimiliki .Ini termasuk ruang di atas dan di bawah tanah ke ketinggian dan  kedalaman yang pengguna miliki. Penggunaan ruang di atas dan di bawah permukaan diijinkan untuk pihak ketiga , seperti yang selama ini cukup tinggi atau rendah , bahwa pemilik tidak keberatan dengan penggunaan ini atau saat menggunakan ini diatur oleh undang-undang lainnya ,misalnya oleh UU lalu lintas udara (Luchtvaartwet) yang mengatur peraturan lalu lintas udara

Pembagian buku tanah hanya mungkin dengan membentuk hak dan hak terbatas pada bidang permukaan. Divisi horisontal dari volume melampirkan seluruh kolom parsel mengarah ke Unit properti 3D , yang dibatasi ruang yang setiap orang berhak dengan cara hak nyata.

Gambar 1. Penggunaan ruang bawah tanah

·         HakKepemilikanTerbatas (Beperkte Rechten)

ü  Haksuperficies(opstalrecht)

Menurut pasal 101 Kitab 5 dari Kode Sipil Belanda hak guna bangunan( opstalrecht ) adalah hak nyata untuk memiliki atau untuk memperoleh bangunan, karya atau vegetasi, padaatau di atas suatu hal yang tidak bergerak yang dimiliki oleh orang lain. Karena berada pada bangunan orang lain konstruksi  tersebut juga mungkin berpotongantingkat permukaan ( terletak sebagian di bawah dan sebagian di atas permukaan). Pemeganghak terbatas ini adalah pemilik konstruksi.Sebagai hak nyata yang terbatas itumembatasi pemilik asli tanah : pemilik harus mentolerir keberadaankonstruksi , pada atau di atas tanahnya (misalnya jaringan listrik).

ü  Hak sewapanjang (erfpacht)

Haksewa jangka panjangmerupakan instrumenyuridisyang kadang-kadangdigunakan dalam situasi3D, namunhak initidak secara khususdimaksudkanuntuk situasi3D. Akta sewa jangka panjang inijuga berisitanggal akhir darisewa.Hak sewa jangka panjang meliputi persil permukaan serta ruangbawah dan di atas persil termasuk bangunan. Geometri ruang yang berlaku pada hak ini tidak dipertahankan dalampendaftaran kadaster dan hanya dapat ditentukan dalam sebuah gambar yang melekat pada sertifatnya.

ü  Hakkemudahan(erfdienstbaarheid)

Contoh dari hak ini adalah ketika seorang pemilik  parcel A bisa mencapai jalan umum lebih mudahdengan melintasi sebidang tetangganya B daripada melintasi persil sendiri. sebuahkemudahan dapat dikenakan pada persil B yang mendukung persil dariA,yang membuatmemungkinkan pemilik A untuk menyeberangi persil B.Dimensi vertikal dari hak kemudahanbisa menjadi relevan , misalnya untuk pipa yang melintasi parcel. Hal ini juga memungkinkan untuk membangunsuatu hak kemudahan untuk memiliki bangunan di bidang tersebut. Dalam semua kasus ini,pendaftaran akan ditingkatkan terlebih dahulu dengan mendaftarkan keberadaan kemudahan sepertihak terbatas dalam database kadaster, dan kedua dengan visualisasi 3D dariruang di mana hak berlaku .

·         hak untukapartemen ataukondominiumkanan (appartementsrecht)

Kepemilikan unit apartemen paling sering terjadi situasi 3D kompleks apartemen. Sebagian besar Negara telah memperkenalkan instrument yuridis untuk menetapkan kepemilikan unit apartemen.Di Jerman, Perancis dan undang-undangn egara-negara Eropa lain yang paling di apartemen kepemilikan didasarkan pada apa yang disebut "system ganda". Setiap pemilik apartemen memiliki kepemilikan penuh bagian dari bangunan (apartemen).Daerah-daerah komunal bangunan, seperti tangga dan lift yang diadakan di kepemilikan bersama.

          Karakteristik dasar unit apartemen adalah bahwa unit apartemen dalam satu kompleks memiliki hubungan yuridis dengan satu sama lain ( misalnya mereka berbagi wilayah umum di

bangunan) dan kompleks apartemen terkonsentrasi pada satu atau beberapa persil. Namun hak apartemen juga digunakan dalam kasus property bertingkat independen melintasi batas-batas parsel ,misalnya untuk toko-toko dan unit hunian dalam satu gedung atau untuk parker bawah tanah publik, yang memotivasi pencarian solusi yang lebih umum untuk situasi 3D. Solusi ini harus lebih mencerminkan sifat independen kepemilikan bertingkat pada satu persil atau melintasi beberapa bidang.

·           Kepemilikan bersama(mandeligheid)

Kepemilikan bersama adalah hak atas tanah danatau bangunan yang dapatterdaftar mirip dengan daerah umum seperti pada kondominium.hal inidimiliki bersama oleh pemilik dua atau lebih propertidan di mana ia ditunjuk oleh mereka untuk kepentingan umum dari properti-properti olehakta notaris antara mereka , yang kemudian dicatat dalam Register Publik.

Karakteristik kepemilikan bersamaharus melakukan patungankepemilikan dalam beberapa kasus seperti pendaftaran dengan cara kondominium karena tidakmungkin untuk mentransfer saham terpisah dari properti (apartemenUnit).Karakteristik kadaster spesifik kepemilikan bersama bahwa hanya terdaftarpada persil dan tidak terkait dengan subjek . Karakteristik 3D kepemilikan bersama dapat menjadi sangat penting dalam pendaftaran kadaster misalnya tempat parkir bawah tanah , berenangkolam renang , lapangan tenis , antena dll.

C.    Regristrasi 3 Dimensi dan hukum publik

Kadaster merupakan pendaftaranatas batas-batas  kepemilikan persil tanah seperti yang ditentukan olehHukum secara Umum. Untuk pemahaman yang lebih baik dari masyarakat tentang Pembatasan hukum yang perlu didaftarkan , pilihan hukum tersebut mengandung
komponen 3D . Undang-undang serta pendaftaran kadaster tentang pembatasan yangakan dijelaskan di bawah :

§  Belemmeringenwet Privaatrecht : kewajiban pemilik tanah untuk mentolerirkonstruksi kepada publik yang baik

§  UU Monumen ( Monumentenwet ) : pendaftaran untuk melindungi sejarahmonumen

§  UU Perlindungan Tanah (Bodembescherming Basah) : pendaftaran tanah yang parah karena polusi

C.1 Belemmeringenwet Privaatrecht

Menurut undang-undang khusus untuk kepentingan publik yang baik ( Belemmeringenwet Privaatrecht ) pemilik tanah dapat diwajibkan untuk mentolerir konstruksi tanah oleh orang lainseperti tiang lampu , kabel listrik , pipa air , pipa telekomunikasi , terowongan dll.

C.2 Monumentenwet

Undang-Undang Monumen, didirikan pada tahun 1961, guna melindungi bangunandan bagian dari bangunan dengan nilai monumental, tetapi juga lapisan bumi di bawahpermukaan dengan nilai arkeologi. Menurut hukum ini, adalah mungkin untuk memaksakan pembatasan kepada pemilik sebuah monumen, misalnya tidak membangun kembali bagian-bagian tertentu dari rumahitu. Seorang pemilikmonumenmendapat danadari pemerintah. Inijuga memerlukanregistrasi yang benarmengenai monumendalam rangka menetapkandana untukorang yang tepat.

Alasan lainmengapapendaftarankadastermenurutUUMonumenini menjadi lebihpenting adalah bahwabaru-baru inisitus arkeologitelah menerimaperlindungan yang lebihdi bawah perjanjianEropa.Perjanjianini menyatakan bahwaperencanaproyek baru(infrastruktur atau situs kotabaru)harusmenguruskonservasikekayaan arkeologissebelum diselidikidi bawah permukaan. PendaftaranKadastraldapat memberikanperencanaproyek barudenganInformasidi situsarkeologi.

C.3 Bodembescherming

Menurut UU Perlindungan Tanah ( Bodembescherming Basah ), kasus yang parah tentang polusi tanah harus terdaftar di bagian administrasi kadasterpendaftaran. Ketika ( bagian dari ) bawah permukaantercemar ,tanah diindikasikan sebagai tanah tercemar. Provinsi-provinsi wajibmelaporkan pencemaran parah Kadaster tersebut. Dengan laporan ini ( 2D , analog) gambardari lokasi pencemaran tersebut diarsipkan dalam register umum.

Namun karena keakuratan gambar tidak diresepkan, lokasi yang tepat dari
polusi masih sangat jelas dalam banyak kasus. Informasi 3D pada lokasi pencemaran
benar-benar kurang. Kerugian pendaftaran ini adalah, karena kurangnya spasial
informasi , seluruh persil menjadi terpengaruh oleh keputusan tersebut. Lokasi yang tepat
(dalam horisontal maupun dalam dimensi vertikal) pencemaran tidak terdaftar
dan karena itu tidak dikenal dalam pendaftaran kadaster.

D.    Aspek Teknis Kadaster 3 Dimensi Belanda

Cara mengimplementasikan objek geo 3 dimensi kepada DBMS kadaster yang ada sekarang dimana persil 2 dimensi tersimpan.Implementasi spasialnya dari objek 3 dimensi pada DBMS kompleks dan bergantung pada pengembangan teknologi. Diskusi tentang bagaimana model data 3 dimensi bisa diimplementasikan tidak dapat dianggap terpisah dari model data 2 dimensi yang tersedia dan sudah diimplementasikan (Van Oosterom dan Lemmen, 2001). Dengan ini, geometri dan topologinya harus dianggap ada.

                               

          D.1        Geo-objek 2 dimensi dan 3 dimensi dalam satu DBMS:

Arsitektur yang terintegrasi dimana geometriknya serupa dengan data administratif objek yang disimpan dan dijaga didalam geo-DBMS harusnya menjadi titik awal registrasi kadastral 3 dimensi (Stoter dan Van Oosterom, 2002).

Kasus yang ideal harus memiliki data spasial pada data objek yang relevan dengan 3 dimensi kadaster (mis. persil, terowongan, apartemen, kabel/pipa, dll). Ketersediaan dari tipe data geometrik untuk 2 dimensi dan 3 dimensi pada DBMS akan menawarkan penyimpanan data spasial yang terintegrasi di dalam DBMS dan untuk membentuk fungsi spasial pada 2 dimensi dan 3 dimensi pada tingkat SQL. Untuk membantu tipe data geometri pada geo-DBMS mencakup operator spasial (atau fungsi geometri), indeksasi spasial, dan pemisahan.Manajemen struktur topologi juga penting untuk memelihara partisi ruang planar dan volumetrik.

Keuntungan dari bantuan fungsi struktur topologi secara penuh dari objek goeografis didalam DBMS yaitu:

-          Menghindari penyimpanan yang sia-sia dari tepi yang dipakai bersama, simpul, dan wajah pada ruang partisi planar;

-          Memudahkan mempertahankan konsistensi data setelah proses edit dan pembaruan;

-          Model data natural untuk berbagai penggunaan; mis. ketika survey, tepinya yang didapat (bersamaan dengan tanda non-geometrik yang berada didalam batas) dan bukan poligon;

-          Struktur topologinya dapat digunakan secara efisien dalam berbagai operasi (mis. mencari tetangga);

-          Memfasilitasi operator yang kompleks (overlay peta, memisahkan/menggabungkan operator);

Ketika topologi dari suatu objek dipertahankan, geometri dari suatu objek bisa didapatkan dengan “realisasi” dari topologi.Artinya bahwa geometri sedang dihasilkan dari data topologi yang saling berhubungan.Banyak konsep telah dikembangkan di wilayah ini. Pada saat ini tidak ada implementasi dari DBMS mainstream, tetapi bekerja dalam proses (Van Oosterom et al., 2002).

Mainstrean DBMS (Oracle, Ingres, IBM DB2, Informix) telah mengimplementasikan tipe data spasialdan fungsi spasial kurang lebih sama dengan konsorsium OpenGIS (OGC, 1998) Simple Features Specification untuk SQL (OGC, 1999). Tujuan dari spesifikasi ini adalah untuk menjelaskan ekstensi standar SQL yang mendukung penyimpanan, penerimaan, pertanyaan, dan pembaruan dari spesifikasi fitur simpel.Hubungan topologis antar objek dapat dibetulkan dengan penggunaan fungsi spasial.Manajemen struktur topologi (partisi) atau jaringan linear tidak trsedia didalam DBMS.Oleh karena itu, memperbarui geometri di DBMS tetap sulit, karena beresiko inkonsistensi.Spesifikasi OGC (OGC, 2001) sampai sekarang masih tetap 2 dimensi, meskipun beberapa upaya telah dicoba agar bisa menjadi 3 dimensi.Juga implementasi dari tipe data spasial pada mainstream DBMS pada dasarnya 2 dimensi.

Terpisah dari aspek bentuk, koleksi data 3 dimensi juga harus difikirkan.Sangat mudah untuk mengumpulkan data dalam bentuk 3 dimensi (dengan menggunakan GPS).Namun ini merupakan pekerjaan yang besar untuk mengumpulkan kembali semua data yang tersedia pada kadaster (batas persil) dalam 3 dimensi sekarang ini.

PENUTUP

A.    Kesimpulan

            Sistem kadaster 2 dimensi yang berorientasi pada luasan yang selama ini diterapkan oleh setiap negara kurang biasa mengakomodasi semua properti yang terdapat pada bangunan bertingkat.Oleh karena itu digunakan sistem kadaster 3 dimensi yang mengutamakan bentuk konstruksi. Sistem kadaster  3 dimensi yang ada di Negara Belanda diimplemantisan  pada DBMS kompleks dan bergantung pada pengembangan teknologi. Diskusi tentang bagaimana model data 3 dimensi bisa diimplementasikan tidak dapat dianggap terpisah dari model data 2 dimensi yang tersedia dan sudah diimplementasikan.

           

B.     Saran

     System kadaster 3 dimensi yang ada di Negara Belanda seharusnya perlu di tiru oleh Negara Indonesia, karena system kadaster 3 dimensi dapat memberikan informasi  lebih detail yang tentunya bermanfaat bagi warga Indonesia

DAFTAR PUSTAKA

Stoter, Jantien. Etc. 2011.3D-Kadaster in Nederland. Netherland: Geo Info

Stoter, Jantien E.. 2004. 3D Cadastre.Delft: Nederlandse Commissie voor Geodesie Netherlands Geodetic Commission

Oosterom, Peter VAN. Etc. 2002.Towards a 3D Cadastre. Delft:Delft University of Technology

Ploger, Hendrik. Etc. 2012.The Phased 3D Cadastre Implementation in The Netherlands. China: 3rd International Workshop on 3D Cadastres